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In linea generale paga chi ha la custodia della parte da cui nasce la perdita: il proprietario (o in certi casi l’inquilino) se è un impianto privato dell’appartamento, il condominio se è una parte comune come le colonne montanti o la copertura, con regole particolari per i terrazzi a uso esclusivo. Per questo il primo passo è un accertamento tecnico dell’origine. Le assicurazioni (del vicino, del condominio o tua) spesso coprono sia i danni sia la ricerca del guasto.
Ogni caso ha le sue particolarità: se i danni sono importanti o con il vicino non si trova un accordo, conviene sentire un avvocato o un’associazione di tutela.
Il principio di base: la custodia
Il criterio che orienta la maggior parte dei casi è quello della responsabilità per le cose in custodia, previsto dal Codice civile: chi ha la custodia di una cosa risponde dei danni che questa provoca, salvo che provi il caso fortuito.
Applicato alle infiltrazioni, significa che la domanda decisiva non è "da quale appartamento arriva l’acqua", ma "quale componente si è rotto e a chi appartiene".
I casi più comuni
Perdita dall’impianto privato del vicino
Un flessibile della lavatrice, un raccordo sotto il lavello, un tubo nel bagno che serve solo quell’appartamento, il silicone della doccia, il riscaldamento a pavimento dell’unità.
In linea generale: risponde il proprietario dell’appartamento da cui proviene la perdita.
Se l’appartamento è in affitto, la situazione si articola:
- per i danni legati all’uso e alla manutenzione ordinaria di componenti nella disponibilità dell’inquilino (il tubo della lavatrice, il silicone, un rubinetto lasciato aperto) la responsabilità ricade di norma sull’inquilino;
- per i danni dovuti a impianti incorporati nella struttura (tubazioni nei muri o sotto i pavimenti) la responsabilità resta in genere al proprietario.
Perdita dalle parti comuni
Le colonne montanti dell’acqua, le colonne di scarico, i collettori in cantina, la copertura dell’edificio, la facciata.
In linea generale: risponde il condominio, e la spesa viene ripartita tra i condomini secondo le tabelle millesimali.
Il punto delicato è dove finisce la parte comune e inizia quella privata. Il criterio prevalente considera condominiali le colonne verticali fino al punto di diramazione verso la singola unità; il tratto che, da quel punto, serve esclusivamente un appartamento è in genere di proprietà privata.
Terrazzo o lastrico a uso esclusivo
Se l’acqua arriva da un terrazzo di copertura di cui un condomino ha l’uso esclusivo, il Codice civile prevede una ripartizione delle spese di riparazione tra chi ne ha l’uso esclusivo e il condominio: secondo il criterio legale, un terzo a carico del primo e due terzi a carico dei condomini a cui il terrazzo fa da copertura. La giurisprudenza ha esteso questo criterio anche alla ripartizione dei danni da infiltrazione dovuti a difetti di manutenzione, salvo che risulti una responsabilità esclusiva di una delle parti.
Balconi
I balconi aggettanti sono in genere considerati di proprietà del singolo condomino, mentre gli elementi decorativi della facciata possono essere comuni. Le infiltrazioni dal balcone del vicino ricadono quindi, di norma, su di lui, salvo che derivino da parti comuni.
Il passaggio decisivo: accertare l’origine
Tutte le regole viste sopra funzionano solo se si sa con certezza da dove arriva l’acqua. Ed è qui che si concentrano la maggior parte delle discussioni.
Il vicino sostiene che da lui non perde niente. L’amministratore ipotizza un problema privato. Tu vedi la macchia allargarsi. Senza un accertamento tecnico, ciascuno resta sulla propria posizione.
L’accertamento si basa su strumenti oggettivi:
- termocamera e igrometro per mappare l’area bagnata;
- prove di tenuta dei tratti di impianto, isolandoli uno per uno;
- traccianti colorati negli scarichi;
- gas tracciante per le tubazioni in pressione;
- videoispezione delle colonne e degli scarichi.
Il risultato va messo per iscritto, con fotografie e descrizione delle prove eseguite. Una relazione tecnica chiara è il documento che sblocca la pratica con il vicino, con l’amministratore e con le assicurazioni (ricerca perdite).
Chi paga la ricerca? In linea di massima la sostiene, alla fine, chi risulta responsabile della perdita; nel frattempo può anticiparla chi subisce il danno o il condominio. Molte polizze includono la voce "ricerca del guasto".
Le assicurazioni: chi copre cosa
La polizza del vicino
Molte polizze casa includono la responsabilità civile della proprietà o della famiglia, che copre i danni causati a terzi, compresi quelli da acqua condotta. Se il vicino è responsabile, la sua polizza può risarcire i tuoi danni.
La polizza del condominio
La polizza globale fabbricati stipulata dal condominio copre spesso i danni da acqua condotta e da infiltrazione, a volte con la ricerca del guasto, di solito con franchigie e massimali da verificare. È la prima da attivare quando la perdita riguarda parti comuni, e in molti casi anche per perdite da impianti privati, secondo le condizioni.
La tua polizza
Anche la tua polizza casa può coprire i danni subiti (contenuto, finiture, arredi) indipendentemente da chi sia il responsabile, e poi rivalersi su di lui.
I termini
Le polizze prevedono termini brevi per la denuncia del sinistro, spesso pochi giorni da quando si è venuti a conoscenza del danno. Conviene segnalare subito, anche se la responsabilità non è ancora chiara.
La procedura consigliata, passo per passo
- Metti in sicurezza e documenta con foto e video datati (cosa fare subito).
- Avvisa il vicino a voce, poi per iscritto: un messaggio, un’e-mail o, meglio ancora, una comunicazione tracciabile.
- Informa l’amministratore per iscritto, soprattutto se c’è la possibilità che la perdita riguardi parti comuni.
- Denuncia il sinistro alla tua assicurazione e chiedi all’amministratore di attivare quella condominiale, se pertinente.
- Fai eseguire l’accertamento tecnico dell’origine, meglio se concordato tra le parti.
- Fai riparare la causa a chi ne ha la responsabilità.
- Attendi l’asciugatura prima del ripristino.
- Raccogli preventivi e fatture per il ripristino e per i beni danneggiati.
- Conserva tutto: comunicazioni, relazione tecnica, foto, fatture.
Se non si trova un accordo
Quando il dialogo non funziona, gli strumenti non mancano, e un legale può indicare quello più adatto:
- accertamento tecnico preventivo o consulenza tecnica preventiva, con cui un tecnico nominato dal giudice accerta lo stato dei luoghi e le cause del danno, spesso prima che le riparazioni cancellino le prove;
- mediazione, che per molte controversie in materia condominiale è un passaggio previsto prima della causa;
- azione di risarcimento, per i casi più complessi.
In linea generale, il diritto al risarcimento dei danni extracontrattuali si prescrive in cinque anni; ma aspettare complica tutto, perché le tracce tecniche si perdono.
Le situazioni che vediamo più spesso
"Da me non perde niente." Il vicino del piano di sopra ha chiuso la valvola e la macchia ha continuato ad allargarsi per due giorni. Sembrava escluso. La prova con il colorante nel piatto doccia ha mostrato un passaggio d’acqua dal silicone: la perdita avveniva solo durante le docce, non dalle tubazioni in pressione.
La colonna "di nessuno". Un raccordo tra la colonna di scarico e la diramazione di un appartamento. Il condominio sosteneva che fosse privato, il condomino che fosse comune. La videoispezione ha mostrato che la rottura era sulla braga della colonna, prima della diramazione: parte comune.
L’inquilino e il flessibile. Allagamento dal piano di sopra causato dal tubo di carico della lavatrice dell’inquilino. La polizza di responsabilità civile della famiglia dell’inquilino ha coperto i danni del vicino.
Il terrazzo sopra il soggiorno. Infiltrazioni ricorrenti dopo le piogge, da un terrazzo di copertura a uso esclusivo. Il rifacimento dell’impermeabilizzazione è stato ripartito secondo il criterio previsto per i lastrici solari.
Cosa non fare
- Non riparare e ripristinare prima di aver documentato e accertato l’origine.
- Non trattenere somme o compiere ritorsioni verso il vicino: complica la situazione.
- Non lasciar passare settimane senza comunicazioni scritte.
- Non accettare accordi verbali sul risarcimento senza metterli per iscritto.
- Non dimenticare i termini della denuncia del sinistro.
Domande frequenti
La perdita è nel tubo che va dalla colonna al bagno del vicino: è condominiale?
Secondo il criterio prevalente, il tratto che serve esclusivamente un’unità, dopo la diramazione dalla colonna, è privato. Casi particolari vanno valutati sui disegni e sul regolamento.
Il vicino è in affitto: devo rivolgermi a lui o al proprietario?
Dipende dalla causa. Conviene informare entrambi per iscritto: l’accertamento tecnico chiarirà se la perdita è legata all’uso o agli impianti strutturali.
L’amministratore può far entrare un tecnico nell’appartamento del vicino?
Non senza il consenso del condomino, salvo situazioni di urgenza e pericolo. In caso di rifiuto ingiustificato e danni in corso, esistono strumenti legali per ottenere l’accesso.
La polizza del condominio copre anche i danni al mio arredamento?
Dipende dalle condizioni: alcune polizze coprono solo le parti dell’edificio, altre anche il contenuto. Chiedi all’amministratore copia delle condizioni.
Chi paga la tinteggiatura del soffitto?
Rientra nei danni risarcibili a carico del responsabile, insieme agli altri ripristini, purché documentati.
Serve per forza un avvocato?
Nella maggior parte dei casi no: una relazione tecnica chiara e una buona comunicazione con vicino, amministratore e assicurazioni risolvono la pratica. L’avvocato diventa utile quando c’è un disaccordo che non si supera.
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