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Se l’acqua sporca risale nei sanitari dei piani bassi quando gli altri scaricano, la colonna è ostruita. Avvisa subito l’amministratore e i vicini perché riducano l’uso degli scarichi, proteggi il tuo bagno e fai intervenire un’impresa per la disotturazione con sonda o idropulizia e, se necessario, una videoispezione. La colonna è una parte comune: in linea generale le spese sono condominiali, salvo che si dimostri che l’ostruzione è stata causata da un singolo condomino.
La colonna di scarico è il tubo verticale che attraversa l’edificio e raccoglie gli scarichi di tutti gli appartamenti che si trovano sulla stessa verticale. Alla base, di solito in cantina o sotto il piano terra, confluisce in un collettore orizzontale che porta alla fognatura.
Quando la colonna o il collettore si ostruiscono, l’acqua scaricata dai piani alti non ha più dove andare: si accumula nel tubo e risale dal punto più basso che trova libero. Cioè dai sanitari degli appartamenti più bassi.
I segnali di una colonna ostruita
Ai piani bassi:
- acqua sporca che risale dal WC, dalla doccia o dal bidet quando gli altri appartamenti scaricano;
- gorgoglii forti negli scarichi;
- odori di fogna intensi;
- in cantina o al piano terra, perdite o fuoriuscite dai tappi di ispezione.
Ai piani alti e intermedi:
- scarichi lenti in più sanitari;
- gorgoglii quando si scarica il WC (scarichi che gorgogliano);
- odori che compaiono e scompaiono.
La differenza con un’ostruzione privata: se il problema riguarda solo il tuo appartamento e i vicini sulla stessa verticale non notano nulla, l’ostruzione è con ogni probabilità nel tratto che serve solo la tua unità.
Cosa fare subito
Se sei al piano più basso
- Non usare gli scarichi di casa: aggiungeresti acqua a una colonna già piena.
- Proteggi il bagno: se l’acqua risale dal WC, chiudi il coperchio e appoggia un peso; negli scarichi a pavimento e nelle docce, si possono usare tappi dedicati. Tieni pronti secchi e stracci.
- Stacca la corrente nelle zone raggiunte dall’acqua, se ci sono prese o apparecchi vicini.
- Fotografa la situazione: servirà per l’amministratore e per l’assicurazione.
- Avvisa l’amministratore e, se possibile, bussa ai vicini dei piani superiori chiedendo di non usare gli scarichi finché la colonna non è libera.
Se sei ai piani superiori
- Riduci al minimo l’uso di WC, lavatrice, lavastoviglie e doccia.
- Non far partire elettrodomestici: una lavatrice scarica decine di litri in pochi minuti.
- Collabora con l’amministratore e l’impresa: potrebbero dover accedere a ispezioni nel tuo bagno.
Il ruolo dell’amministratore
L’amministratore è il riferimento per gli interventi sulle parti comuni. In caso di urgenza, può disporre gli interventi necessari per evitare danni, informando poi l’assemblea. Conviene che nel condominio sia noto un numero per le urgenze dell’amministratore o dell’impresa di fiducia.
Se l’amministratore non è raggiungibile e la situazione è grave (liquami che allagano un appartamento o una cantina) un condomino può attivarsi per l’intervento urgente, documentando tutto: la normativa riconosce il rimborso delle spese sostenute senza autorizzazione solo se urgenti, e conviene muoversi con attenzione.
Come si interviene
1. Individuare il punto
L’impresa verifica dove si trova l’ostruzione: nella colonna, all’altezza di un certo piano, oppure nel collettore orizzontale alla base. Gli indizi sono il piano più alto in cui l’acqua risale e le condizioni dei pozzetti e delle ispezioni in cantina o nel cortile.
2. Disotturare
- Sonda meccanica motorizzata, inserita da un’ispezione o dal punto più accessibile, che rompe e aggancia l’ostruzione.
- Idropulizia ad alta pressione (canal jet), che non si limita a forare il tappo ma pulisce le pareti del tubo dai depositi di grasso e calcare.
- Autospurgo, per aspirare i materiali e svuotare pozzetti e collettori.
3. Verificare con la videoispezione
Dopo la disotturazione, una telecamera inserita nella colonna mostra lo stato interno del tubo: crepe, raccordi sfilati, contropendenze del collettore, radici, tratti schiacciati. È il passaggio che distingue un intervento risolutivo da uno che si ripeterà tra qualche mese (videoispezione).
4. Riparare se necessario
Se la videoispezione mostra danni strutturali, si pianifica la riparazione: sostituzione di tratti, rifacimento del collettore, risanamento interno con tecniche che evitano la demolizione in alcuni casi.
Chi paga
Il regolamento condominiale e i fatti concreti possono cambiare la ripartizione della spesa: nei casi contestati conviene sentire l’amministratore e, se serve, un legale.
La regola generale: spesa condominiale
La colonna di scarico e il collettore comune sono parti comuni dell’edificio. Le spese per la loro manutenzione, disotturazione e riparazione sono, in linea generale, a carico del condominio, ripartite secondo le tabelle millesimali.
Quando la colonna serve solo una parte dell’edificio
Se una colonna serve solo alcuni appartamenti (per esempio una scala o un corpo di fabbrica) le spese possono essere ripartite solo tra i condomini che ne usufruiscono, secondo il principio per cui le cose destinate a servire una parte dell’edificio sono a carico di chi ne trae utilità.
Quando l’ostruzione è causata da un singolo condomino
Se si dimostra che l’ostruzione è stata causata da un comportamento specifico di un condomino (per esempio un oggetto estraneo riconducibile con certezza a un appartamento, o scarichi impropri documentati) le spese e i danni possono essere addebitati a lui.
Nella pratica, provare l’origine di un’ostruzione in una colonna condivisa è spesso difficile. La videoispezione e il materiale estratto possono aiutare.
Il tratto privato
Il tratto di scarico che, dalla colonna, serve esclusivamente un appartamento è in genere privato: se l’ostruzione è lì, la spesa è del proprietario.
I danni all’appartamento dei piani bassi
Chi subisce il rigurgito di liquami nel proprio appartamento ha diritto, in linea generale, al risarcimento dei danni da parte di chi ha la custodia della colonna, cioè il condominio, salvo che l’ostruzione sia imputabile a qualcun altro.
La polizza globale fabbricati del condominio può coprire questi danni, a seconda delle condizioni: alcune polizze includono i danni da rigurgito o da occlusione delle condutture, altre li escludono o li limitano. È importante chiedere all’amministratore di denunciare il sinistro subito (infiltrazioni: chi paga).
Come prevenire le ostruzioni
La maggior parte delle ostruzioni delle colonne condominiali è evitabile. Le cause più comuni sono sempre le stesse:
- salviette umidificate, anche quelle dichiarate "gettabili nel WC";
- assorbenti, cotton fioc, filo interdentale, capelli;
- olio e grassi di cucina;
- residui di lavori: calcinacci, colla, stucco versati negli scarichi durante le ristrutturazioni;
- lettiere per animali.
Le misure che funzionano:
- comunicazioni periodiche dell’amministratore ai condomini su cosa non gettare negli scarichi;
- manutenzione programmata: idropulizia periodica delle colonne e dei collettori, con cadenza da valutare in base alla storia dell’edificio;
- videoispezione preventiva negli edifici con ostruzioni ricorrenti;
- ispezioni accessibili alla base delle colonne, per intervenire rapidamente;
- valvole antiriflusso per i locali e gli appartamenti sotto il livello della fognatura, dove tecnicamente appropriate.
Le situazioni che vediamo più spesso
Il piano terra e le salviette. Rigurgiti ricorrenti nel bagno del piano terra, due volte in un anno. La videoispezione ha mostrato accumuli di salviette nel collettore in cantina, in corrispondenza di una curva. Idropulizia, comunicazione ai condomini e manutenzione programmata annuale.
Il cantiere al quarto piano. Colonna ostruita da residui di malta dopo la ristrutturazione di un bagno. L’origine è stata documentata con la videoispezione e con il materiale estratto: le spese sono state addebitate al condomino che aveva eseguito i lavori.
Il collettore in contropendenza. Ostruzioni continue nonostante le pulizie. Il collettore orizzontale in cantina aveva un tratto ceduto, in cui ristagnavano i residui. Rifacimento del tratto.
Le radici nel pozzetto. Palazzina con cortile alberato: radici entrate nel collettore attraverso un giunto. Taglio delle radici con attrezzatura specifica e risanamento del tratto.
Come ottenere un preventivo
Il preventivo dipende dal tipo di lavoro e dalle condizioni che il tecnico trova sul posto. Descrivici la situazione al telefono o su WhatsApp e ti diciamo cosa prevedere.
Gli interventi che capitano più spesso:
- Disotturazione colonna con sonda
- Idropulizia ad alta pressione colonna o collettore
- Autospurgo pozzetti e collettori
- Videoispezione con relazione
- Riparazione o sostituzione tratti
Per approfondire il servizio: spurgo.
Domande frequenti
Come capisco se l’ostruzione è nella colonna o nel mio scarico?
Chiedi ai vicini della stessa verticale: se anche loro hanno scarichi lenti o gorgoglii, il problema è comune. Se succede solo da te, è probabilmente nel tuo tratto privato.
Posso chiamare io l’impresa per la colonna condominiale?
In linea generale gli interventi sulle parti comuni li dispone l’amministratore. In casi di reale urgenza e di amministratore irraggiungibile, conviene documentare tutto e informarlo appena possibile.
Il condominio deve risarcire i danni al piano terra?
Se l’ostruzione riguarda la colonna comune e non è imputabile a un singolo, in linea generale la responsabilità è del condominio. Verifica anche la copertura della polizza condominiale.
Ogni quanto vanno pulite le colonne condominiali?
Non esiste una cadenza unica: dipende da età dell’edificio, numero di unità e storia delle ostruzioni. Negli edifici con problemi ricorrenti, una manutenzione programmata periodica è la scelta più economica.
Le salviette "gettabili nel WC" sono davvero un problema?
Sì, molte non si disgregano come la carta igienica e si accumulano nelle curve e nei collettori. Vanno gettate nei rifiuti.
Serve una valvola antiriflusso al piano terra?
Può essere utile per i locali sotto il livello stradale o molto esposti ai rigurgiti, ma va valutata con un tecnico: installata male, può creare altri problemi.