Indice dei contenuti
- Cosa sono le colonne montanti
- I segnali di colonne a fine vita
- Perché le colonne in acciaio zincato si rovinano
- Riparare o sostituire?
- Come si progetta il rifacimento
- I lavori negli alloggi
- Tempi e disagi
- La decisione in assemblea
- Chi paga
- Coordinare con altri lavori
- Come si sceglie l’impresa
- Comunicare con i condomini
- Cosa può fare il singolo condomino
- Le situazioni che vediamo più spesso
- Come richiedere un preventivo
- Domande frequenti
Le colonne montanti sono le tubazioni verticali che portano l’acqua dal contatore o dalla centrale idrica del condominio ai singoli alloggi. Quando sono vecchie, soprattutto se in acciaio zincato, si corrodono dall’interno: compaiono perdite sempre più frequenti, acqua marrone dopo le interruzioni, pressione bassa ai piani alti e riparazioni che danneggiano pavimenti e muri. Se le perdite si ripetono, conviene valutare la sostituzione con un progetto: tracciato nuovo, spesso nei vani scala o in cavedi ispezionabili, materiali moderni, valvole di intercettazione per ogni alloggio e per ogni colonna. La decisione spetta all’assemblea con le maggioranze previste, le spese si ripartiscono in genere secondo le tabelle, e ogni condomino deve consentire l’accesso per i lavori negli alloggi. Il nuovo impianto riduce perdite, danni e disagi, e spesso è l’occasione per installare contatori divisionali.
Cosa sono le colonne montanti
In un condominio l’acqua arriva dalla rete pubblica al contatore generale o ai contatori. Da lì:
- una tubazione orizzontale porta l’acqua alla base delle colonne, spesso in cantina;
- le colonne montanti salgono verticalmente, di solito vicino ai bagni e alle cucine;
- a ogni piano, una derivazione porta l’acqua all’impianto del singolo alloggio.
In genere la colonna è parte comune fino alla diramazione verso il singolo alloggio; da lì in poi l’impianto è privato. Il confine preciso va verificato caso per caso, anche in base al regolamento (infiltrazione dal vicino).
I segnali di colonne a fine vita
| Segnale | Cosa indica |
|---|---|
| Perdite ripetute in punti diversi della colonna | Corrosione diffusa |
| Acqua marrone dopo ogni chiusura | Ruggine e incrostazioni interne (acqua marrone) |
| Pressione bassa ai piani alti | Sezione ridotta dalle incrostazioni (pressione bassa) |
| Valvole che non chiudono | Componenti bloccati dal calcare |
| Macchie di umidità nei muri vicino ai bagni | Perdite lente nascoste |
| Riparazioni sempre più difficili | Tubi che si sbriciolano vicino ai raccordi |
Perché le colonne in acciaio zincato si rovinano
L’acciaio zincato è stato per decenni il materiale standard. Con il tempo:
- lo zinco protettivo si consuma;
- l’acciaio si corrode dall’interno;
- le incrostazioni riducono il diametro utile;
- i filetti dei raccordi, più sottili, sono i primi punti a forarsi.
Riparare un tratto è possibile, ma su tubi corrosi ogni intervento può crearne un altro poco più in là (tubi in ferro zincato).
Riparare o sostituire?
| Situazione | Scelta più sensata |
|---|---|
| Una perdita isolata in un impianto in buono stato | Riparazione |
| Perdite ripetute nella stessa colonna | Valutazione della sostituzione della colonna |
| Perdite in più colonne e acqua marrone | Progetto di sostituzione complessiva |
| Lavori già in programma (facciata, bagni, scale) | Coordinare la sostituzione |
| Pressione insufficiente ai piani alti | Verifica di colonne e sistema di pressurizzazione |
Una videoispezione, dove possibile, o l’analisi dei tratti smontati durante le riparazioni aiutano a capire lo stato interno delle tubazioni (videoispezione tubi).
Come si progetta il rifacimento
Tracciato nuovo o stesso tracciato
- Stesso tracciato: le nuove colonne passano dove c’erano le vecchie, spesso dentro i muri dei bagni e delle cucine. Richiede lavori in ogni alloggio.
- Tracciato nuovo: le colonne salgono nel vano scala, in cavedi o all’esterno protetto, con derivazioni verso gli alloggi. Riduce i lavori dentro le case e rende l’impianto ispezionabile.
Materiali
- Multistrato e materiali plastici adatti all’acqua potabile, leggeri e resistenti alla corrosione.
- Acciaio inox o rame, in alcune soluzioni.
- Coibentazione contro condensa e gelo nei tratti freddi (multistrato, rame o PEX).
Valvole e contatori
- Valvola alla base di ogni colonna, per chiudere una colonna senza togliere l’acqua a tutto il palazzo.
- Valvola di intercettazione per ogni alloggio, accessibile.
- Predisposizione o installazione di contatori divisionali, per ripartire i consumi in modo più equo.
Pressione
Negli edifici alti o con pressione di rete scarsa, il progetto considera anche l’autoclave o il sistema di pressurizzazione, e i riduttori di pressione dove necessari (riduttore di pressione).
I lavori negli alloggi
Anche con un tracciato nuovo, a ogni alloggio va collegata la nuova derivazione:
- apertura di una traccia o di un foro nel muro di collegamento;
- chiusura della vecchia colonna nel tratto dell’alloggio;
- collegamento all’impianto interno;
- ripristino di intonaco, piastrelle o rivestimenti.
Ogni condomino deve consentire l’accesso all’alloggio per i lavori sulle parti comuni, con preavviso e nei tempi concordati.
Tempi e disagi
- Progettazione e preventivi: alcune settimane o mesi, secondo le decisioni dell’assemblea.
- Lavori: variabili secondo numero di colonne, piani e tracciato.
- Interruzioni dell’acqua: programmate e comunicate, di solito per poche ore alla volta.
- Polvere e rumore nei vani scala e negli alloggi durante i collegamenti.
Un buon cronoprogramma comunicato a tutti riduce tensioni e imprevisti.
La decisione in assemblea
La sostituzione delle colonne è un intervento di manutenzione straordinaria:
- va approvata dall’assemblea con le maggioranze previste per questi lavori;
- l’amministratore raccoglie preventivi confrontabili e, per lavori importanti, può essere opportuno un tecnico che progetti e diriga i lavori;
- l’assemblea può costituire un fondo per i lavori straordinari.
In caso di urgenza (perdite gravi che mettono a rischio l’edificio) l’amministratore può intervenire per mettere in sicurezza e riferire alla prima assemblea (come segnalare un guasto all’amministratore).
Chi paga
- Le colonne comuni sono in genere a carico di tutti i condomini, secondo le tabelle millesimali o i criteri del regolamento.
- I ripristini all’interno degli alloggi causati dai lavori sulle parti comuni sono di solito compresi nell’appalto o a carico del condominio, secondo quanto deciso.
- Gli adeguamenti dell’impianto interno richiesti dal singolo (come rifare il bagno approfittando dei lavori) sono a suo carico.
Le regole su ripartizioni e maggioranze vanno verificate con l’amministratore: le indicazioni qui riportate sono di orientamento generale.
Coordinare con altri lavori
La sostituzione delle colonne dell’acqua è l’occasione per valutare anche:
- le colonne di scarico, spesso coetanee e altrettanto usurate (colonna di scarico condominiale);
- l’impianto del gas nei vani scala;
- le tubazioni del riscaldamento centralizzato;
- i lavori di facciata o di rifacimento dei vani scala.
Come si sceglie l’impresa
- Esperienza documentata in lavori condominiali simili.
- Sopralluogo in più alloggi e nei locali tecnici prima del preventivo.
- Preventivo dettagliato, con voci separate per colonne, collegamenti, ripristini e opere murarie.
- Cronoprogramma con le interruzioni dell’acqua previste.
- Assicurazione per i danni durante i lavori.
- Dichiarazione di conformità a fine lavori e documentazione del nuovo impianto (scegliere l’impresa).
Comunicare con i condomini
Lavori che entrano in tutti gli alloggi richiedono una buona comunicazione:
- avvisi nell’androne e per email con date e orari;
- referente dell’impresa per concordare gli accessi;
- attenzione alle persone anziane, ai malati e a chi lavora da casa;
- aggiornamenti sull’avanzamento e sulle eventuali variazioni.
Cosa può fare il singolo condomino
- Segnalare subito ogni perdita e ogni episodio di acqua marrone.
- Documentare con foto e date i danni nel proprio alloggio.
- Partecipare all’assemblea con informazioni concrete.
- Programmare eventuali lavori nel proprio bagno in coincidenza con il rifacimento.
- Verificare con l’amministratore il confine tra impianto comune e privato.
Le situazioni che vediamo più spesso
Il condominio anni ’60 in zona Santa Rita. Sei perdite in due anni sulla stessa colonna, con danni ai soffitti dei vicini. Sostituzione delle colonne con tracciato nel vano scala e valvole per ogni alloggio.
L’acqua marrone dopo ogni lavoro. Ogni chiusura dell’acqua lasciava rubinetti marroni per ore. Colonne in acciaio zincato incrostate. Progetto di sostituzione coordinato con il rifacimento delle scale.
Il quinto piano senza pressione. Doccia debole solo agli ultimi piani. Colonne con diametro ridotto dalle incrostazioni e autoclave da regolare. Nuove colonne e revisione del sistema di pressurizzazione.
Il condomino che non apriva. Lavori fermi a un piano perché un alloggio non era accessibile. Comunicazioni scritte dell’amministratore e accordo sulla data. Collegamento eseguito con qualche settimana di ritardo.
La perdita urgente di notte. Colonna forata in cantina con acqua abbondante. Chiusura della valvola della colonna, riparazione provvisoria e, nei mesi successivi, delibera per la sostituzione.
Come richiedere un preventivo
Per capire quale intervento serve nel tuo caso, la strada più rapida è una telefonata o un messaggio su WhatsApp: con qualche foto il tecnico inquadra subito la situazione e ti propone la soluzione più adatta.
Gli interventi più richiesti in questi casi:
- Riparazione di una perdita sulla colonna
- Videoispezione o verifica dello stato delle tubazioni
- Valvola di intercettazione alla base della colonna
- Sostituzione delle colonne montanti
- Ripristini murari e rivestimenti negli alloggi
Trovi più dettagli nella pagina perdita in condominio.
Domande frequenti
Chi decide la sostituzione delle colonne?
L’assemblea, con le maggioranze previste per la manutenzione straordinaria.
Devo far entrare gli operai in casa?
Sì, per i lavori necessari sulle parti comuni, con preavviso e tempi concordati.
Posso rifiutarmi di pagare se in casa mia non ci sono state perdite?
In genere no: le colonne sono comuni e le spese si ripartiscono secondo le tabelle.
Quanto durano i lavori?
Dipende da numero di colonne, piani e tracciato: il cronoprogramma lo indica.
Resteremo senza acqua per giorni?
Di solito no: le interruzioni sono programmate per poche ore.
Conviene installare i contatori divisionali?
Spesso sì: permettono una ripartizione dei consumi più equa e aiutano a individuare le perdite.
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