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In linea generale il proprietario deve consegnare la casa in buono stato e sostenere le riparazioni necessarie, comprese quelle dovute all’usura e alla vetustà degli impianti, mentre l’inquilino paga le piccole riparazioni di manutenzione legate all’uso quotidiano e i danni causati da uso scorretto. Il contratto può precisare la ripartizione. In caso di guasto, l’inquilino deve avvisare subito il proprietario, meglio per iscritto; per le riparazioni urgenti può provvedere direttamente e chiedere il rimborso, informando contestualmente il proprietario.
Il contratto di locazione e i fatti concreti possono cambiare chi deve pagare: nei casi contestati, con il contratto alla mano, conviene sentire un avvocato o un’associazione di proprietari o inquilini.
Il principio: uso contro vetustà
Il Codice civile disciplina gli obblighi delle parti nella locazione. Semplificando:
Il proprietario deve consegnare la casa in buono stato di manutenzione e mantenerla in condizione di servire all’uso concordato. Deve quindi eseguire le riparazioni necessarie, con l’eccezione di quelle di piccola manutenzione.
L’inquilino deve sostenere le piccole riparazioni, cioè quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dovute a vetustà o a caso fortuito. Deve inoltre usare la casa con diligenza e restituirla nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il normale deterioramento.
La domanda da porsi, quindi, non è "cosa si è rotto", ma perché si è rotto:
- per il normale uso quotidiano di un componente di consumo? → in genere l’inquilino;
- per usura, invecchiamento, difetti dell’impianto o della struttura? → in genere il proprietario;
- per uso scorretto o negligenza? → l’inquilino.
Esempi concreti
Gli esempi che seguono riflettono gli orientamenti più diffusi e le tabelle di ripartizione usate come riferimento in molti contratti. Il contratto può prevedere diversamente.
Idraulica
| Intervento | In linea generale |
|---|---|
| Sostituzione guarnizioni e cartucce dei rubinetti | Inquilino |
| Pulizia perlatori, soffioni, sifoni | Inquilino |
| Disotturazione per uso scorretto (salviette, grasso) | Inquilino |
| Sostituzione flessibili usurati dall’uso | Inquilino |
| Rottura di tubazioni nei muri o sotto i pavimenti | Proprietario |
| Sostituzione di rubinetteria e sanitari per vetustà | Proprietario |
| Rifacimento impianto idrico | Proprietario |
| Colonne condominiali | Condominio, ripartito come previsto |
Riscaldamento e acqua calda
| Intervento | In linea generale |
|---|---|
| Manutenzione ordinaria della caldaia e controlli periodici | Inquilino |
| Sfiato dei radiatori e ricarica della pressione | Inquilino |
| Riparazione della caldaia per guasto non dovuto a uso scorretto | Da valutare: spesso proprietario per i componenti principali |
| Sostituzione della caldaia a fine vita | Proprietario |
| Sostituzione dello scaldabagno a fine vita | Proprietario |
Impianto elettrico
| Intervento | In linea generale |
|---|---|
| Sostituzione lampadine e piccoli componenti di consumo | Inquilino |
| Riparazione di prese e interruttori rotti per uso | Inquilino |
| Adeguamento dell’impianto, differenziale mancante, terra | Proprietario |
| Guasti dovuti a vetustà dell’impianto | Proprietario |
| Danni causati da apparecchi dell’inquilino | Inquilino |
Serrature e porte
| Intervento | In linea generale |
|---|---|
| Duplicazione di chiavi | Inquilino |
| Apertura della porta per chiavi perse o dimenticate | Inquilino |
| Cambio del cilindro per chiavi perse | Inquilino |
| Serratura che si rompe per usura e vetustà | Proprietario |
| Lubrificazione e piccole regolazioni | Inquilino |
| Sostituzione della porta d’ingresso | Proprietario |
Il caso delle riparazioni urgenti
Se il guasto è urgente (una perdita d’acqua, un blackout, una porta che non si chiude) non si può aspettare giorni per decidere chi paga.
Il principio generale è questo: l’inquilino deve avvisare il proprietario; per le riparazioni urgenti, può provvedere direttamente, dandone contestuale avviso al proprietario, e chiedere il rimborso delle spese che spettano a quest’ultimo.
In pratica:
- Metti in sicurezza: chiudi l’acqua, togli la corrente nella zona interessata, proteggi i beni (come chiudere l’acqua).
- Avvisa subito il proprietario, anche con un messaggio, e fotografa la situazione.
- Se il proprietario non risponde e l’intervento non può attendere, chiama il tecnico.
- Conserva la fattura, con la descrizione del guasto e dell’intervento.
- Invia al proprietario fattura, foto e una breve relazione del tecnico sulla causa.
La descrizione della causa nella fattura o nella relazione del tecnico è fondamentale: è ciò che permette di capire se il guasto è dovuto a usura o a uso.
Come segnalare un guasto al proprietario
Il modo in cui si comunica un guasto fa spesso la differenza tra una soluzione rapida e una discussione lunga. Alcuni suggerimenti pratici.
Scrivi, non solo telefonare. Una telefonata va bene per l’urgenza, ma va sempre seguita da un messaggio scritto (e-mail, messaggio, o una comunicazione tracciabile per le questioni più importanti) che resti come prova della data e del contenuto.
Descrivi con precisione. Cosa è successo, da quando, dove, con quali conseguenze. "La caldaia va in blocco con il codice E10 da martedì, la pressione scende sotto 1 bar ogni due giorni" è molto più utile di "la caldaia non va".
Allega foto e video. Del guasto, di eventuali danni, del display con i codici di errore, del contatore.
Indica cosa hai già fatto. Hai chiuso l’acqua? Hai ricaricato la pressione? Hai staccato una linea del quadro?
Proponi una soluzione. "Posso far venire un tecnico domani mattina, se sei d’accordo" accelera molto i tempi.
Chiedi una risposta entro un termine ragionevole, soprattutto se il guasto limita l’uso della casa.
Conserva tutto: messaggi, fatture, relazioni tecniche.
Un esempio di messaggio efficace:
*Buongiorno, da ieri sera la caldaia va in blocco con codice di pressione bassa. L’ho ricaricata due volte, ma la pressione scende di nuovo. Non ci sono perdite visibili. Allego le foto del manometro e del display. Posso chiamare un tecnico per una verifica? Se preferisci indicarne uno tu, fammi sapere entro domani. Grazie.*
Il caso degli affitti brevi e degli studenti
Negli affitti brevi e nelle locazioni a studenti, i ruoli sono spesso meno chiari e i tempi più stretti.
- Affitti brevi: il gestore o il proprietario deve garantire un contatto di emergenza e un piano per i guasti più comuni. Gli ospiti non dovrebbero dover chiamare tecnici di propria iniziativa, salvo emergenze reali.
- Studenti e appartamenti condivisi: conviene stabilire chi comunica con il proprietario, per evitare segnalazioni doppie o mancate. Le spese di piccola manutenzione vanno ripartite tra gli inquilini secondo gli accordi presi.
- In entrambi i casi: una lista di istruzioni in casa (dove si chiude l’acqua, dov’è il quadro, a chi telefonare) riduce molto i danni dei guasti improvvisi (kit di emergenza per la casa).
Cosa non fare
- Non trattenere l’affitto per compensare riparazioni non pagate: è una scelta rischiosa, che può esporre a contestazioni e azioni per morosità.
- Non far eseguire lavori importanti senza avvisare il proprietario, salvo reale urgenza.
- Non fare riparazioni improvvisate che peggiorano il danno: possono diventare una tua responsabilità.
- Non ignorare piccoli guasti che, trascurati, diventano grandi: un rubinetto che gocciola o un silicone rovinato possono causare infiltrazioni verso i vicini.
- Non buttare i componenti sostituiti se c’è una discussione in corso.
Il ruolo del verbale di consegna
Molte discussioni si evitano all’inizio della locazione. Un verbale di consegna con foto e annotazione dei difetti esistenti permette di dimostrare che un problema c’era già (casa in affitto: cosa controllare all’ingresso).
Allo stesso modo, a fine locazione, un verbale di riconsegna chiarisce lo stato della casa e riduce le contestazioni sul deposito cauzionale.
Il contratto
Il contratto di locazione può specificare la ripartizione delle spese di manutenzione, per esempio richiamando tabelle di ripartizione concordate tra le associazioni di proprietari e inquilini, oppure elencando casi specifici.
Leggerlo prima di firmare, e chiedere chiarimenti sulle clausole relative a caldaia, impianti e spese condominiali, è il modo più semplice per evitare sorprese.
Le spese condominiali
Anche le spese condominiali si ripartiscono tra proprietario e inquilino. In linea generale:
- le spese per i servizi comuni (pulizia, illuminazione delle scale, ascensore, portierato, acqua comune) sono in gran parte a carico dell’inquilino;
- le spese straordinarie (rifacimento di tetti, facciate, colonne, impianti comuni) sono a carico del proprietario.
Le situazioni che vediamo più spesso
Il rubinetto e la caldaia. Inquilino che chiama per un rubinetto che gocciola e, nella stessa uscita, per la caldaia che va in blocco. Guarnizione del rubinetto a suo carico; sonda della caldaia guasta per vetustà, a carico del proprietario, come indicato in fattura.
Il WC intasato. Disotturazione del WC: il tecnico ha estratto salviette. Spesa a carico dell’inquilino.
La serratura consumata. Cilindro della porta d’ingresso di vent’anni, chiave che si è bloccata. Nessun uso scorretto: sostituzione a carico del proprietario.
La perdita nel muro. Macchia sul muro del bagno, tubo corroso incassato. Intervento urgente chiamato dall’inquilino dopo aver avvisato il proprietario per messaggio. Rimborso con fattura e relazione.
Domande frequenti
La manutenzione della caldaia la paga l’inquilino?
In linea generale sì, la manutenzione ordinaria e i controlli periodici. La sostituzione della caldaia o di componenti principali guasti per vetustà sono di norma a carico del proprietario.
Se perdo le chiavi chi paga il fabbro?
L’inquilino, sia per l’apertura sia per l’eventuale sostituzione del cilindro (chiavi perse).
Posso scegliere io il tecnico?
Per le spese a tuo carico sì. Per quelle a carico del proprietario conviene accordarsi, salvo urgenze.
Il proprietario non vuole pagare una riparazione necessaria: cosa faccio?
Documenta tutto per iscritto, con la relazione del tecnico sulla causa. Se non si trova un accordo, rivolgiti a un’associazione di inquilini o a un legale.
Chi paga i danni al vicino causati da una perdita in casa?
Dipende dalla causa: se dovuta all’uso (per esempio un flessibile della lavatrice), in genere l’inquilino; se dovuta a impianti strutturali, il proprietario. Le polizze di responsabilità civile possono coprire (infiltrazioni: chi paga).
Posso detrarre le riparazioni dall’affitto?
È sconsigliato farlo di propria iniziativa. Meglio chiedere il rimborso con la documentazione, o concordare per iscritto con il proprietario una compensazione.
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