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Prima di firmare il verbale di consegna, fotografa tutto e verifica: assenza di perdite con il test del contatore, scarichi e WC, pressione e documenti della caldaia, funzionamento del salvavita con il tasto "T", prese e luci, scadenza del tubo del gas, serrature, numero di chiavi consegnate e card del cilindro. Annota le letture dei contatori. Tutto quello che non funziona va scritto nel verbale.
L’ingresso in una casa in affitto è il momento in cui si fotografa lo stato dell’immobile. Quello che viene annotato, e quello che non viene annotato, conta molto durante e alla fine della locazione: per le riparazioni, per la restituzione del deposito cauzionale, per le eventuali contestazioni.
Questa checklist nasce dall’esperienza di chi, come noi, interviene spesso in case appena affittate per problemi che esistevano già prima dell’ingresso dell’inquilino.
Prima di tutto: il verbale di consegna
Il verbale di consegna (o di stato dell’immobile) descrive le condizioni della casa al momento della consegna delle chiavi. Non sempre è obbligatorio, ma è fortemente consigliabile, per entrambe le parti.
- Fotografa e filma ogni stanza, con particolare attenzione a bagni, cucina, pavimenti, pareti, infissi.
- Annota i difetti visibili: macchie, crepe, rubinetti che gocciolano, prese rotte.
- Fai firmare il verbale a entrambe le parti e conservane una copia con le foto.
- Invia le foto anche per e-mail o messaggio al proprietario: resta una traccia con data.
Acqua e scarichi
Il test del contatore
È il controllo più importante, e richiede pochi minuti.
- Chiudi tutti i rubinetti e verifica che le cassette dei WC siano ferme.
- Annota la lettura del contatore, cifre rosse comprese.
- Attendi almeno 30-60 minuti senza usare acqua (meglio due ore, se possibile).
- Rileggi: se il valore è cambiato, c’è una perdita da segnalare subito (come usare il contatore).
Rubinetti e sanitari
- Apri ogni rubinetto, caldo e freddo: pressione, colore dell’acqua, gocciolamenti a rubinetto chiuso.
- Tira lo sciacquone di ogni WC: carica correttamente? Si ferma? Continua a scorrere?
- Controlla sotto i lavelli: umidità, macchie sul fondo del mobile, flessibili gonfi o ossidati.
- Individua la valvola generale e i rubinetti sottolavello: si manovrano?
Scarichi
- Riempi lavabi, lavello, doccia e vasca con qualche litro d’acqua e osserva lo scarico: deve essere rapido, senza gorgoglii.
- Annusa gli scarichi: odori persistenti possono indicare sifoni asciutti o problemi di ventilazione.
- Verifica il silicone di doccia e vasca: annerito o staccato è un possibile punto di infiltrazione (perdita sotto la doccia).
Segni di infiltrazioni
- Soffitti di bagno e cucina: aloni, macchie, pittura rigonfia.
- Pareti confinanti con il bagno: intonaco che si sfarina, battiscopa rigonfi.
- Angoli delle stanze: muffa, che può indicare condensa o infiltrazioni.
Riscaldamento e acqua calda
Caldaia autonoma
- Chiedi il libretto di impianto e verifica la data dell’ultima manutenzione e del controllo di efficienza energetica.
- Controlla la pressione sul manometro a impianto freddo: in genere tra 1 e 1,5 bar.
- Fai una prova di acqua calda e, se la stagione lo consente, di riscaldamento.
- Annota eventuali codici di errore o anomalie.
Scaldabagno elettrico
- Verifica che scaldi e che non ci siano gocciolamenti anomali dal gruppo di sicurezza (boiler che gocciola).
- Chiedi l’età dell’apparecchio e se è mai stato manutenuto.
Radiatori
- Controlla valvole e detentori: aloni, depositi, gocciolamenti.
- Verifica che le valvole termostatiche, se presenti, si manovrino.
Riscaldamento centralizzato
- Chiedi come funziona la contabilizzazione, se ci sono ripartitori e le relative letture.
Impianto elettrico
- Individua il quadro elettrico e verifica che abbia un differenziale (tasto "T").
- Premi il tasto "T": il differenziale deve scattare. Riarmalo.
- Verifica che il quadro abbia lo sportello e non lasci parti accessibili.
- Prova le prese di ogni stanza con un caricabatterie o una piccola lampada.
- Accendi tutte le luci e verifica interruttori, deviatori e dimmer.
- Guarda le placche: ingiallimenti o annerimenti localizzati sono segnali da annotare (presa che scalda).
- Controlla le prese della cucina e del bagno: devono essere integre e con i contatti di terra.
- Chiedi la documentazione disponibile sull’impianto, come la dichiarazione di conformità o di rispondenza.
- Annota la potenza del contratto, se l’utenza viene volturata.
Gas
- Controlla la data di scadenza stampata sul tubo in gomma del piano cottura, se presente. Un tubo scaduto va sostituito prima dell’uso.
- Verifica che le prese d’aria della cucina e dei locali con apparecchi a gas non siano ostruite.
- Individua la valvola del gas vicino al contatore.
- Chiedi se sono presenti rilevatori di gas o di monossido.
Serrature, porte e chiavi
Le chiavi
- Conta le chiavi consegnate per ogni serratura: porta d’ingresso, portone, cantina, box, cassetta postale.
- Annota il numero nel verbale.
- Chiedi la card di proprietà del cilindro, se esiste, o almeno chiedi chi la conserva.
- Verifica i telecomandi di cancelli e box.
Il cambio del cilindro
Non sai quante copie delle chiavi siano in circolazione: ex inquilini, agenzie, imprese di pulizia. Per sicurezza, cambiare il cilindro all’ingresso è una scelta sensata. Conviene concordarlo con il proprietario, anche sul chi paga, e prevedere la consegna di una copia o la sostituzione del vecchio cilindro a fine locazione (cambio serratura).
La porta
- Verifica che la chiave giri senza sforzo, a mandate, e che lo scrocco scatti (scrocco che non scatta).
- Controlla eventuali segni di effrazione precedenti.
- Prova spioncino, citofono e apriporta.
Finestre e tapparelle
- Apri e chiudi ogni finestra e portafinestra, verificando le chiusure.
- Prova tapparelle manuali ed elettriche.
Cantina, box e parti comuni
La verifica non si ferma alla porta dell’appartamento. Le pertinenze e le parti comuni riservano spesso sorprese che conviene conoscere subito.
La cantina. Controlla l’umidità, eventuali tracce di allagamenti passati (segni sui muri, oggetti rovinati), la presenza e lo stato della luce e, se c’è, della presa. Verifica la serratura o il lucchetto e chi ne ha le chiavi. In molti condomini le cantine sono attraversate da tubazioni comuni: annota eventuali perdite visibili e segnalale anche all’amministratore.
Il box. Prova la basculante o la serranda, manuale o motorizzata, e lo sblocco manuale in caso di blackout. Verifica telecomandi, luce e presa: nei box la presa è spesso usata per attrezzi o, sempre più, per la ricarica di biciclette e auto elettriche, e va controllato che sia adeguata all’uso.
La cassetta postale. Serratura funzionante e chiave consegnata.
Il citofono. Prova a suonare dal portone e verifica audio, video (se c’è) e apriporta.
Il regolamento condominiale. Chiedi una copia o almeno le regole principali: orari per lavori rumorosi, uso delle parti comuni, raccolta rifiuti, accesso a cantine e cortili. Chiedi anche i recapiti dell’amministratore e il numero da chiamare per le urgenze condominiali, come un guasto all’autoclave, una perdita dalle colonne o il portone che non chiude.
Annotare nel verbale anche lo stato delle pertinenze evita contestazioni su cose che non hai mai usato, o che non funzionavano già al tuo arrivo.
Le letture dei contatori
Il giorno della consegna, annota e fotografa le letture di:
- acqua;
- luce (e il codice POD);
- gas (e il codice PDR);
- ripartitori del riscaldamento, se presenti.
Servono per le volture delle utenze e per evitare di pagare consumi non tuoi.
Chi paga cosa
Il Codice civile e il contratto regolano la ripartizione degli interventi. In linea generale:
- le piccole riparazioni dovute all’uso e la manutenzione ordinaria sono a carico dell’inquilino;
- le riparazioni straordinarie e quelle dovute a vetustà o a difetti degli impianti sono a carico del proprietario.
Il contratto può contenere indicazioni più precise, ed è sempre bene leggerle prima di firmare. Soprattutto, quello che risulta già guasto nel verbale di consegna non potrà essere addebitato all’inquilino.
Le situazioni che vediamo più spesso
Il flessibile gonfio sotto il lavello. Una settimana dopo l’ingresso, il mobile della cucina era bagnato. Il flessibile era già deformato il giorno della consegna, ma nessuno aveva aperto l’anta. Senza foto, discussione lunga sul chi paga.
Il salvavita che non scattava. Premendo il tasto "T" il giorno dell’ingresso, il differenziale non interveniva. Segnalato subito nel verbale, sostituito a carico del proprietario.
Le chiavi dell’ex inquilino. Cilindro mai cambiato da tre locazioni. Il nuovo inquilino ha concordato la sostituzione con il proprietario il giorno stesso.
Il tubo del gas scaduto da anni. Scoperto controllando la data stampata. Sostituito prima del primo utilizzo del piano cottura.
Domande frequenti
Il verbale di consegna è obbligatorio?
Non sempre, ma è fortemente consigliabile. È lo strumento principale per dimostrare lo stato dell’immobile all’inizio della locazione.
Posso cambiare il cilindro senza chiedere al proprietario?
È meglio concordarlo: il cilindro fa parte dell’immobile. Molti proprietari sono favorevoli, soprattutto se a fine locazione si ripristina la situazione o si consegnano le nuove chiavi.
Chi paga la manutenzione della caldaia?
In linea generale la manutenzione ordinaria è a carico dell’inquilino, mentre gli interventi straordinari spettano al proprietario. Il contratto può specificare diversamente.
Cosa faccio se scopro una perdita dopo qualche giorno?
Segnalala subito per iscritto al proprietario, con foto e data. Più tempestiva è la comunicazione, più facile è dimostrare che il problema esisteva già.
Il proprietario deve darmi la documentazione degli impianti?
Conviene chiederla. Per la locazione è prevista la documentazione sulla prestazione energetica; le dichiarazioni sugli impianti, quando disponibili, sono comunque informazioni utili.
Conviene far fare un controllo da un tecnico prima di entrare?
Per case datate o con impianti di cui non si sa nulla, un sopralluogo di un’ora può evitare molte sorprese e dare basi oggettive al verbale.
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