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Prima di fare un’offerta, verifica età e stato di impianto elettrico (quadro, differenziale, terra), tubazioni dell’acqua (materiale, pressione, perdite), caldaia (età, libretto, manutenzioni), scarichi, gas e serramenti, e chiedi la documentazione: dichiarazioni di conformità o di rispondenza, libretto di impianto, verbali condominiali su lavori alle parti comuni. Per case datate, un sopralluogo tecnico prima del compromesso costa poco e permette di trattare il prezzo con dati concreti.
Chi compra una casa usata compra anche i suoi impianti, con la loro storia. Alcuni problemi sono visibili durante una visita attenta; altri emergono solo con qualche domanda giusta e, per le case più datate, con un sopralluogo tecnico.
Questa checklist nasce dall’esperienza di chi, come noi, interviene spesso nei primi mesi dopo un acquisto, per problemi che si sarebbero potuti individuare prima.
Prima della visita: le domande da fare
- Anno di costruzione dell’edificio e anno di eventuali ristrutturazioni.
- Quali impianti sono stati rifatti e quando: elettrico, idraulico, riscaldamento.
- Esistono dichiarazioni di conformità dei lavori o dichiarazioni di rispondenza?
- Età della caldaia e ultima manutenzione.
- Tipo di riscaldamento: autonomo o centralizzato, radiatori o pavimento.
- Lavori condominiali deliberati o in discussione: colonne, tetto, facciata, autoclave, impianto di terra.
- Allacciamento alla fognatura o fossa biologica, per le case isolate.
Impianto elettrico
Cosa guardare durante la visita
Il quadro elettrico. Chiedi di vederlo. Segnali positivi: più interruttori ben etichettati, uno o più differenziali con tasto "T". Segnali di allarme: fusibili, un solo interruttore per tutta la casa, nessun differenziale, parti accessibili senza copertura, annerimenti (quadro elettrico vecchio).
Le prese. Sono con il contatto di terra? Ci sono prese a due fori? Quante prese ci sono per stanza? Molte ciabatte e prolunghe in giro indicano poche prese.
Placche e interruttori. Ingiallimenti localizzati o annerimenti possono indicare surriscaldamenti.
Il bagno. Prese vicine alla doccia o alla vasca, interruttori all’interno della doccia, apparecchi senza protezione adeguata.
Il contatore. Qual è la potenza del contratto? Se in casa c’è un piano a induzione o una pompa di calore, è adeguata?
Cosa chiedere
- Dichiarazione di conformità o di rispondenza (dichiarazione di rispondenza).
- Eventuali interventi eseguiti e da chi.
Quando preoccuparsi
Un impianto senza differenziale, senza terra e con cavi datati va con ogni probabilità rifatto. Il costo per un appartamento medio può essere significativo e va considerato nella trattativa (quando rifare l’impianto elettrico).
Impianto idraulico
Cosa guardare
I tubi a vista. Sotto i lavelli, vicino al contatore, in cantina: sono in ferro zincato (grigio opaco, raccordi filettati), rame, multistrato o plastica? Il ferro zincato datato è un campanello d’allarme (tubi in ferro zincato).
L’acqua. Apri i rubinetti: pressione, colore dei primi litri, rapidità dell’acqua calda. Acqua marrone e poca pressione indicano tubazioni corrose.
Le macchie. Soffitti del bagno e della cucina, pareti vicino ai sanitari, angoli bassi dei muri, battiscopa rigonfi.
Il contatore. Con tutti i rubinetti chiusi, l’indicatore rotante del contatore deve essere fermo (come usare il contatore).
Gli scarichi. Riempi e svuota lavabi, doccia, vasca: devono scaricare rapidamente e senza gorgoglii. Tira lo sciacquone e verifica che la cassetta si fermi.
Il silicone e le fughe della doccia: anneriti o staccati possono aver causato infiltrazioni.
Gli odori. Odore di fogna nei bagni o in cucina indica problemi di sifoni o di scarichi.
Cosa chiedere
- Perdite o infiltrazioni nel passato, anche verso i vicini.
- Interventi su colonne condominiali in programma.
- Per le case isolate: autorizzazione allo scarico e ultimi svuotamenti della fossa (fossa biologica).
Riscaldamento e acqua calda
La caldaia. Marca, modello, età (è indicata sulla targhetta o nel libretto). Una caldaia con più di 15 anni è probabilmente vicina alla sostituzione.
Il libretto di impianto. Chiedilo: deve riportare le manutenzioni e i controlli di efficienza energetica. Un libretto vuoto o assente è un segnale negativo.
I radiatori. Valvole con aloni, detentori ossidati, radiatori con ruggine. Chiedi se ci sono zone fredde in inverno (termosifoni freddi in basso).
Il riscaldamento a pavimento. Chiedi se la pressione della caldaia scende e va ricaricata spesso: può indicare perdite nei circuiti.
Il centralizzato. Chiedi le spese degli ultimi anni, la presenza di ripartitori e lo stato della centrale termica.
Gas
- Tubo del piano cottura: se è in gomma, controlla la data di scadenza stampata.
- Prese d’aria nei locali con apparecchi a gas: devono esserci e non essere ostruite.
- Caldaia a camera aperta in ambienti abitati: richiede particolare attenzione a ventilazione e scarico dei fumi (monossido di carbonio).
- Documentazione dell’impianto gas, se disponibile.
Porta d’ingresso, serrature e finestre
La porta. Blindata o no? Classe di resistenza indicata sulla targhetta? La chiave gira bene? La porta sfrega? (porta blindata che sfrega)
La serratura. Doppia mappa o cilindro europeo? Il cilindro sporge? C’è un defender?
Le chiavi. Quante chiavi saranno consegnate? C’è la card di proprietà del cilindro?
Le finestre. Chiusure funzionanti, vetri, guarnizioni, tapparelle. Ai piani bassi, presenza di inferriate o protezioni.
Box e cantina. Porte, basculanti, serrature, luce e prese.
Dopo l’acquisto, anche se tutto sembra in ordine, cambiare il cilindro è una precauzione di buon senso: non sai quante copie delle chiavi siano in circolazione (cambio serratura).
Il condominio
Chiedi all’amministratore o al venditore:
- i verbali delle ultime assemblee, per conoscere lavori deliberati e contenziosi;
- lo stato delle colonne montanti e di scarico;
- lo stato dell’impianto di terra condominiale;
- l’autoclave, se presente, e la sua manutenzione;
- eventuali infiltrazioni ricorrenti da tetto o facciata;
- le spese straordinarie già deliberate e chi le paga in caso di vendita.
Come richiedere un preventivo
Senza un sopralluogo non è possibile fare preventivi precisi, ma conoscere gli ordini di grandezza aiuta a capire quanto pesano gli impianti nella valutazione di una casa.
Sono cifre da prendere come orientamento: impianti in buono stato possono richiedere solo piccoli interventi, mentre case con impianti originali di molti decenni fa richiedono spesso un rifacimento completo.
Il punto pratico è questo: se dalla visita emerge che impianto elettrico e idraulico vanno rifatti, i relativi lavori (con le opere murarie e i ripristini di pavimenti, intonaci e tinteggiature che comportano) possono incidere in modo sensibile sul costo complessivo dell’acquisto. È un’informazione da avere prima dell’offerta, non dopo il rogito.
Un vantaggio, però, c’è: una casa vuota, prima di entrare, è il momento migliore e più economico per rifare gli impianti. Nessun mobile da spostare, nessuna famiglia da far convivere con i lavori, la possibilità di coordinare elettricista, idraulico e muratore in un’unica sequenza.
Ogni casa è diversa: per questo preferiamo capire bene il problema prima di parlare di costi. Chiamaci o scrivici su WhatsApp, anche con una foto, e ti indichiamo l’intervento più adatto.
Gli interventi più richiesti in questi casi:
- Rifacimento impianto elettrico appartamento medio
- Sostituzione quadro elettrico con più circuiti
- Rifacimento impianto idrico con collettori
- Rifacimento completo di un bagno
- Sostituzione caldaia a condensazione
- Lavaggio impianto di riscaldamento
- Sostituzione cilindro di sicurezza con defender
- Porta blindata nuova
Il sopralluogo tecnico
Per le case datate, o quando i segnali sono dubbi, un sopralluogo di un tecnico (elettricista, idraulico o un tecnico che coordini le verifiche) prima del compromesso è un investimento contenuto con un ritorno concreto:
- sai cosa andrà fatto e quanto potrà costare;
- puoi trattare il prezzo con dati oggettivi;
- puoi pianificare i lavori prima di entrare, quando la casa è vuota, con meno disagi e costi.
Le situazioni che vediamo più spesso
L’impianto "a norma" con prese nuove. Casa venduta come "impianto a posto". Prese moderne, ma nessun conduttore di terra e un solo differenziale datato. Rifacimento parziale a carico dell’acquirente, scoperto dopo il rogito.
La doccia che perdeva verso il vicino. Macchie sul soffitto del vicino di sotto comparse due mesi dopo l’acquisto. Silicone e piletta della doccia deteriorati da tempo.
La caldaia senza libretto. Caldaia di diciotto anni, nessuna manutenzione registrata. Sostituzione nel primo inverno.
Le colonne da rifare. Verbale di assemblea con il rifacimento delle colonne montanti già deliberato, non segnalato durante la trattativa. Per fortuna emerso prima del rogito.
Domande frequenti
Il venditore deve consegnare le certificazioni degli impianti?
In via generale non c’è l’obbligo di allegarle all’atto, ma le parti possono concordare garanzie. Chiedere la documentazione è sempre utile.
Conviene far fare un sopralluogo prima dell’offerta?
Per case datate o con segnali dubbi, sì: permette di conoscere i costi dei lavori prima di impegnarsi.
Quanto costa rifare l’impianto elettrico di un appartamento?
Dipende da dimensione, livello dell’impianto e opere murarie. Per un appartamento medio l’importo può essere significativo: conviene un preventivo prima dell’offerta.
Le spese per i lavori condominiali già deliberati chi le paga?
Dipende da quando sono state deliberate e da quanto concordato tra le parti. Conviene chiarirlo per iscritto nel preliminare.
Cosa faccio subito dopo il rogito?
Cambio del cilindro, lettura dei contatori per le volture, individuazione di valvole e quadro, verifica del salvavita con il tasto "T" e programmazione della manutenzione della caldaia.
Una casa ristrutturata di recente ha impianti sicuri?
Non necessariamente: dipende da cosa è stato rifatto. Chiedi le dichiarazioni di conformità dei lavori, che indicano cosa è stato eseguito e da chi.
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