Indice dei contenuti
- L’impianto idrico
- Gli scarichi
- L’impianto elettrico
- Il riscaldamento
- Porte, portoni e serrature
- Umidità, condensa e cantine
- Le tipologie più comuni, e cosa controllare
- Prima di comprare o affittare: la checklist
- Ristrutturare per gradi: le priorità
- Le situazioni che vediamo più spesso
- Preventivo: come funziona
- Domande frequenti
Nelle case d’epoca di Torino i problemi più frequenti sono le tubazioni dell’acqua in ferro zincato e, più raramente, tratti in piombo; colonne di scarico datate, con raccordi e pendenze che risentono degli anni; pluviali incassati nei muri; impianti elettrici senza messa a terra, con cavi vecchi e quadri insufficienti; riscaldamento centralizzato con radiatori in ghisa da bilanciare; porte d’ingresso e serrature non all’altezza degli standard attuali. Prima di acquistare o ristrutturare conviene un sopralluogo tecnico degli impianti; molti interventi si possono fare per gradi, coordinandoli con i lavori del condominio.
Torino ha un patrimonio edilizio storico vastissimo. Nel Centro, a Crocetta, San Salvario, Vanchiglia, Borgo Po, Cit Turin e San Donato si trovano palazzi dell’Ottocento e del primo Novecento, molti in stile liberty; tra Aurora, Borgo Dora, Barriera di Milano e Borgo San Paolo sono numerose le case di ringhiera e i condomini popolari costruiti nella prima metà del secolo scorso.
Molti di questi edifici hanno avuto una storia impiantistica stratificata: l’acqua corrente e i bagni interni sono arrivati in momenti diversi, l’impianto elettrico è stato ampliato più volte, le stufe hanno lasciato il posto al riscaldamento centralizzato. Il risultato è che nello stesso appartamento possono convivere un bagno rifatto da poco e tubazioni di cinquant’anni prima.
L’impianto idrico
Tubazioni in ferro zincato
Per buona parte del Novecento le tubazioni dell’acqua sono state realizzate in ferro zincato. Con i decenni si incrostano e si corrodono dall’interno: la pressione cala, l’acqua esce rugginosa dopo giorni di inutilizzo e compaiono perdite puntiformi nei raccordi filettati (tubi in ferro zincato).
Tratti in piombo
Più rari, ma possibili negli allacciamenti e nelle cantine degli stabili mai ristrutturati. Vale la pena saperli riconoscere (tubazioni in piombo).
Pressione ai piani alti
Negli stabili con colonne montanti vecchie e incrostate, ai piani alti la pressione può diventare scarsa quando più appartamenti usano l’acqua contemporaneamente (pressione dell’acqua bassa).
Contatori e rubinetti generali
In molti palazzi i contatori sono raggruppati in cantina o in un locale comune, con rubinetti generali vecchi e difficili da manovrare. Sapere dove si trovano, e verificare che funzionino, fa la differenza il giorno di una perdita (come chiudere l’acqua in casa).
Gli scarichi
- Colonne in ghisa: robuste, ma con il tempo si incrostano all’interno e possono fessurarsi, soprattutto in corrispondenza dei raccordi.
- Tubazioni in fibrocemento: in alcuni edifici, colonne e canne sono in fibrocemento che può contenere amianto. Se integre non vanno toccate; non si forano, non si tagliano e non si rimuovono senza le procedure previste e ditte abilitate.
- Pendenze scarse e percorsi lunghi nei bagni ricavati in spazi nati per altro, come ex ripostigli o balconi chiusi.
- Bagni ex ballatoio delle case di ringhiera, trasformati in bagni interni con scarichi adattati.
- Pluviali incassati nei muri, che quando si fessurano bagnano le pareti dall’interno (acqua in casa dopo un temporale).
- Cortili con reti di scarico e pozzetti comuni da pulire periodicamente (pozzetto in cortile otturato).
L’impianto elettrico
Gli impianti delle case d’epoca raccontano spesso decenni di aggiunte. Le situazioni che troviamo più spesso:
- Messa a terra assente o presente solo in alcune stanze (messa a terra).
- Cavi datati, con isolamento indurito e crepato; negli impianti più antichi, a volte, conduttori con rivestimenti non più in uso.
- Linee aggiunte nel tempo con canaline a vista e derivazioni improvvisate.
- Quadro con un solo interruttore, senza differenziale o con protezioni superate (quadro elettrico vecchio).
- Poche prese per stanza, con ciabatte e prolunghe a compensare.
- Potenza insufficiente per piano a induzione, climatizzatori e pompe di calore (piano a induzione).
- Documentazione assente: per gli impianti realizzati prima dell’obbligo delle dichiarazioni di conformità si può ricorrere, nei casi previsti, alla dichiarazione di rispondenza (dichiarazione di rispondenza).
Volte, stucchi e muri spessi
Rifare l’impianto elettrico in un appartamento con soffitti a volta, decorazioni o stucchi richiede soluzioni che rispettino le finiture: percorsi a pavimento, battiscopa canalizzati, tracce ridotte al minimo nei punti meno delicati. I muri in mattoni pieni, spesso molto spessi, rendono le tracce più faticose, e sulle murature portanti vanno evitati indebolimenti (rifare l’impianto senza tracce).
Il riscaldamento
- Impianti centralizzati con radiatori in ghisa, ottimi accumulatori di calore ma soggetti a depositi e squilibri tra piani e appartamenti. Negli impianti centralizzati sono state introdotte, dove tecnicamente possibile, valvole termostatiche e contabilizzazione del calore (valvole termostatiche).
- Radiatori freddi in basso per fanghi accumulati in decenni di funzionamento (lavaggio dell’impianto).
- Caldaie autonome installate in un secondo momento, con scarichi dei fumi e canne fumarie da verificare con attenzione (monossido di carbonio).
Porte, portoni e serrature
- Porte d’ingresso in legno originali, belle ma spesso poco resistenti (porta d’ingresso in legno).
- Serrature a doppia mappa datate (doppia mappa o cilindro europeo).
- Portoni condominiali pesanti, con chiudiporta ed elettroserrature sottoposte a un uso intensissimo (come regolare il chiudiporta).
- Finestre in legno con persiane e inferriate storiche ai piani bassi (inferriate alle finestre).
- Vincoli e decoro: negli edifici di pregio o tutelati, le modifiche all’aspetto di portoni, facciate e infissi possono richiedere autorizzazioni e devono rispettare il regolamento condominiale.
Umidità, condensa e cantine
- Cantine umide, con muri contro terra e aperture di aerazione da mantenere libere.
- Piani terra con macchie nella parte bassa dei muri, da distinguere tra umidità di risalita e perdite.
- Condensa nelle stanze con soffitti alti, pareti fredde e finestre con vetri singoli (macchie sul soffitto: perdita o condensa).
Le tipologie più comuni, e cosa controllare
| Tipologia | Dove si trova spesso | Punti da controllare |
|---|---|---|
| Palazzo signorile dell’Ottocento | Centro, San Salvario, Borgo Po | Colonne di scarico, volte e decorazioni, riscaldamento centralizzato, portone |
| Palazzina liberty del primo Novecento | Crocetta, Cit Turin, San Donato | Ferro zincato, impianto elettrico rifatto a pezzi, porta d’ingresso originale |
| Casa di ringhiera | Aurora, Borgo Dora, Vanchiglia, Barriera di Milano | Bagni ricavati, scarichi adattati, linee elettriche aggiunte |
| Condominio popolare | Borgo San Paolo, Barriera di Milano | Colonne e tubazioni originali, quadri insufficienti, cantine umide |
È una semplificazione: in ogni quartiere convivono edifici di epoche diverse, e molti sono stati ristrutturati a fondo. Trovi le pagine dedicate ai quartieri, per esempio idraulico a San Salvario, elettricista a Crocetta e fabbro in Centro.
Prima di comprare o affittare: la checklist
- Materiale ed età delle tubazioni visibili, sotto i lavelli e in cantina.
- Stato delle colonne di scarico e lavori già eseguiti o deliberati dal condominio: i verbali di assemblea sono una miniera di informazioni.
- Quadro elettrico: presenza del differenziale, numero di linee.
- Messa a terra e prese con contatto di terra.
- Documentazione degli impianti: dichiarazioni di conformità o di rispondenza.
- Potenza del contatore.
- Riscaldamento: autonomo o centralizzato, contabilizzazione, spese annuali.
- Porta d’ingresso e serratura.
- Segni di infiltrazioni su soffitti, pareti e in cantina.
- Lavori straordinari in programma, come facciata, tetto o colonne.
Per approfondire: comprare casa usata: impianti da controllare e casa in affitto: cosa controllare all’ingresso.
Ristrutturare per gradi: le priorità
Non sempre è possibile rifare tutto subito. Un ordine ragionevole:
- Sicurezza elettrica: differenziale, messa a terra, quadro, linee sovraccariche (quando rifare l’impianto elettrico).
- Gas e fumi: caldaie, scaldabagni, canne fumarie, ventilazione.
- Tubazioni e scarichi di bagno e cucina, prima di posare pavimenti e rivestimenti nuovi.
- Porta d’ingresso, serratura e protezioni dei piani bassi.
- Comfort ed efficienza: riscaldamento, infissi, illuminazione.
E soprattutto: coordinarsi con il condominio. Rifare il bagno e scoprire due anni dopo che l’assemblea ha deliberato la sostituzione delle colonne significa riaprire muri appena piastrellati.
Le situazioni che vediamo più spesso
Il bagno nuovo e la colonna vecchia. Appartamento a San Salvario, bagno rifatto da un anno. Infiltrazione nel soffitto del vicino: il raccordo tra il nuovo scarico e la vecchia colonna in ghisa si era fessurato. Riapertura di una parte del rivestimento e sostituzione del tratto di colonna, questa volta coordinata con l’amministratore.
La casa di ringhiera con tre impianti. Alloggio in Aurora con tre generazioni di impianto elettrico: una stanza con terra, due senza, la cucina su una linea sovraccarica. Nuovo quadro con differenziali e rifacimento graduale, stanza per stanza.
Le volte decorate. Appartamento in Centro con soffitti a volta decorati. Rifacimento dell’impianto elettrico con percorsi a pavimento e battiscopa canalizzati, senza toccare le decorazioni.
La porta originale. Palazzina liberty a Crocetta, porta d’ingresso in legno di inizio Novecento. Rinforzo della porta e nuovo cilindro con defender, mantenendo l’aspetto originale verso il pianerottolo.
Preventivo: come funziona
Il costo dipende da cosa trova il tecnico, dai materiali necessari e dall’orario dell’intervento. Chiamaci o mandaci un messaggio su WhatsApp con una foto del problema: ti spieghiamo come procedere prima di intervenire.
Tra i lavori che eseguiamo più spesso per questo problema:
- Sopralluogo tecnico degli impianti prima dell’acquisto
- Verifica dell’impianto elettrico con misure e relazione
- Nuovo quadro elettrico con differenziali
- Rifacimento dell’impianto elettrico
- Sostituzione delle tubazioni dell’acqua di un bagno
- Dichiarazione di rispondenza
Per approfondire il servizio: impianto idraulico.
Domande frequenti
Una casa d’epoca ha sempre impianti da rifare?
No. Molti appartamenti sono stati ristrutturati a fondo. Conta verificare cosa è stato rifatto, quando e con quale documentazione.
Posso rifare l’impianto elettrico senza rovinare volte e decorazioni?
Sì, con percorsi alternativi: a pavimento, nei battiscopa, lungo le cornici. Richiede più progettazione, ma è una pratica comune.
Chi paga la sostituzione delle colonne di scarico?
Le colonne sono parti comuni: la spesa è condominiale. I tratti che collegano la colonna ai sanitari del singolo appartamento sono in genere a carico del proprietario.
Il fibrocemento delle vecchie colonne è pericoloso?
Se è integro e non viene manomesso, il rischio è contenuto. Non va però forato, tagliato o rimosso in modo improvvisato: servono valutazioni tecniche e, per la rimozione, ditte abilitate.
Posso staccarmi dal riscaldamento centralizzato?
Il codice civile consente il distacco a determinate condizioni, cioè senza squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini, che vanno dimostrati. Si continuano a pagare alcune spese dell’impianto comune. Meglio farsi assistere da un tecnico.
Per vendere serve la dichiarazione di conformità degli impianti?
In generale non è obbligatoria per la vendita, ma è un documento molto utile. Nel rogito le parti regolano le garanzie sugli impianti.
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