Indice dei contenuti
- Perché segnalare per iscritto
- I recapiti dell’amministratore
- Cosa scrivere: lo schema
- Le urgenze: prima la sicurezza
- Parti comuni o parti private?
- I guasti che si segnalano più spesso
- Quanto tempo deve aspettare?
- Se l’amministratore non risponde
- Le spese urgenti anticipate dal condomino
- I guasti ricorrenti: tenere un registro
- Il ruolo dei consiglieri
- Segnalare in modo collaborativo
- Il gruppo di messaggistica dei condomini
- In affitto
- Le situazioni che vediamo più spesso
- Quanto costa
- Domande frequenti
Per segnalare un guasto nelle parti comuni usa i recapiti dell’amministratore esposti nel condominio o comunicati ai condomini: telefono per le urgenze, email o PEC per lasciare traccia scritta. Scrivi indirizzo e scala, descrizione precisa del guasto, da quando c’è, rischi per persone o cose, foto e i tuoi recapiti. Nelle urgenze vere (perdita d’acqua importante, odore di gas, rischio elettrico, persone bloccate in ascensore) prima metti in sicurezza e chiama i soccorsi o il pronto intervento, poi avvisa l’amministratore. Se l’amministratore non risponde e il guasto è urgente, la legge consente a un condomino di sostenere spese urgenti per la conservazione delle parti comuni, ma è una possibilità da usare con prudenza e documentando tutto. Per i problemi non urgenti, se le segnalazioni restano senza risposta, si può chiedere di inserire il tema nell’assemblea.
Perché segnalare per iscritto
Una telefonata va bene per un’urgenza, ma lascia poca traccia. Una segnalazione scritta:
- documenta data e contenuto;
- evita malintesi su cosa è stato comunicato;
- tutela chi segnala se il guasto provoca danni successivi;
- permette all’amministratore di inoltrarla subito al tecnico.
L’ideale: telefonata per le urgenze, seguita da email o PEC con i dettagli.
I recapiti dell’amministratore
La legge prevede che nel condominio siano esposti, in un luogo accessibile a tutti come l’androne, i dati e i recapiti dell’amministratore, anche telefonici. Molti amministratori offrono anche:
- numero per le emergenze fuori orario;
- portale o app per le segnalazioni;
- email dedicata ai guasti;
- fornitori di pronto intervento già incaricati per ascensori, cancelli e impianti.
Se non trovi i recapiti, chiedili ai consiglieri o ai vicini, e segnala la mancanza all’amministratore stesso.
Cosa scrivere: lo schema
- Oggetto chiaro: "Guasto luce scale, Via ..., scala B".
- Indirizzo, scala, piano e punto preciso.
- Descrizione del guasto: cosa succede, non solo "non funziona".
- Da quando è presente e se è peggiorato.
- Rischi: pericolo di cadute, acqua vicino a impianti elettrici, accessi aperti.
- Foto o brevi video (quali foto mandare al tecnico).
- Cosa hai già fatto: chiuso l’acqua, avvisato i vicini, chiamato i soccorsi.
- Recapiti e disponibilità per consentire l’accesso.
Un esempio
Oggetto: Infiltrazione d’acqua nel vano scala (scala A, tra 3° e 4° piano) Buongiorno, segnalo che da questa mattina scende acqua dal soffitto del pianerottolo tra il terzo e il quarto piano della scala A, vicino alla plafoniera della luce. L’acqua forma una pozza sui gradini. Ho messo un secchio e un cartello di attenzione. Allego due foto. Resto disponibile al numero … per consentire l’accesso al tecnico.
Le urgenze: prima la sicurezza
| Situazione | Prima cosa da fare | Poi |
|---|---|---|
| Odore di gas nelle scale | Non accendere luci né usare campanelli, aprire se possibile, uscire, chiamare il 112 | Avvisare l’amministratore |
| Persona bloccata in ascensore | Rassicurare, usare il numero di emergenza dell’ascensore o il 112 | Segnalare il guasto |
| Acqua che scende su impianti elettrici | Stare lontani, non toccare, avvisare subito | Pronto intervento e amministratore |
| Principio d’incendio | 112, uscire chiudendo le porte | Amministratore |
| Perdita d’acqua importante nelle parti comuni | Chiudere, se possibile e accessibile, la valvola generale | Idraulico di pronto intervento e amministratore |
| Portone o cancello bloccato aperto di notte | Avvisare i vicini | Amministratore e fabbro incaricato |
Per l’acqua che arriva dal piano di sopra vedi infiltrazione dal vicino; per il gas, odore di gas in casa.
Parti comuni o parti private?
Prima di segnalare, conviene capire se il guasto riguarda davvero le parti comuni:
- Comuni in genere: tetto, facciata, scale, androne, ascensore, colonne montanti e di scarico, impianti centralizzati, portone, cancello, cortile.
- Private in genere: impianti interni all’alloggio dalla diramazione in poi, balconi per la parte non decorativa, serramenti dell’alloggio.
I casi dubbi (come la colonna di scarico otturata da un solo alloggio o le infiltrazioni dal lastrico solare) hanno regole specifiche (colonna di scarico condominiale). Nel dubbio, segnala comunque: sarà l’amministratore a valutare.
I guasti che si segnalano più spesso
- Luci delle scale e dell’androne spente o che non si spengono.
- Portone che non si chiude, citofono o apriporta guasti (elettroserratura del cancello).
- Ascensore fermo o con rumori anomali.
- Infiltrazioni da tetto, facciata, lastrico solare.
- Colonne di scarico otturate o che perdono.
- Riscaldamento centralizzato spento o insufficiente.
- Cancello automatico bloccato (il cancello automatico non si apre).
- Porte tagliafuoco bloccate aperte o che non chiudono (porte tagliafuoco in condominio).
Quanto tempo deve aspettare?
Non esiste un tempo unico: dipende dall’urgenza, dalla disponibilità dei tecnici e dal tipo di intervento.
- Urgenze che mettono a rischio persone o edificio: intervento il prima possibile, anche in giornata.
- Guasti che causano disagi importanti, come ascensore fermo o riscaldamento spento: in tempi brevi.
- Lavori ordinari non urgenti: organizzati con i tempi dei fornitori.
- Lavori straordinari: l’amministratore non può ordinarli da solo, salvo che siano urgenti, e deve portarli in assemblea.
Se l’amministratore non risponde
- Rinnova la segnalazione per iscritto, preferibilmente con PEC o raccomandata.
- Coinvolgi i consiglieri e altri condomini, che possono sollecitare insieme.
- Chiedi che il tema sia inserito all’ordine del giorno dell’assemblea.
- Documenta l’evolversi del guasto con foto e date.
- Valuta, nei casi gravi e ripetuti, di rivolgerti a un’associazione di consumatori o a un legale.
Le spese urgenti anticipate dal condomino
Il codice civile prevede che il condomino che ha fatto spese per le parti comuni senza autorizzazione non abbia diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. Nella pratica:
- l’urgenza va intesa come necessità di intervenire subito per evitare un danno, senza poter attendere l’amministratore o l’assemblea;
- conviene documentare tutto: tentativi di contatto, foto, fatture;
- è una strada da usare con prudenza, limitandosi a mettere in sicurezza.
Per le regole in assenza di amministratore vedi condominio senza amministratore. Le indicazioni qui riportate sono di orientamento generale: per casi concreti conviene un parere qualificato.
I guasti ricorrenti: tenere un registro
Quando lo stesso guasto si ripete (il cancello che si blocca ogni inverno, la colonna che si ottura ogni pochi mesi, l’ascensore che si ferma spesso) conviene tenere un registro semplice:
- data di ogni episodio;
- descrizione del guasto e dei disagi;
- intervento eseguito e da chi;
- foto prima e dopo.
Un registro così aiuta l’amministratore a chiedere verifiche approfondite o preventivi per una soluzione definitiva, e l’assemblea a decidere con dati concreti (manutenzione del condominio).
Il ruolo dei consiglieri
Molti condomini hanno un consiglio di condominio. I consiglieri non sostituiscono l’amministratore, ma possono raccogliere le segnalazioni, evitare duplicati e seguire i guasti ricorrenti.
Segnalare in modo collaborativo
- Una segnalazione ben fatta vale più di dieci messaggi nel gruppo dei vicini.
- Evita toni accusatori: l’obiettivo è l’intervento.
- Coordina con i vicini chi segnala, per non intasare i canali.
- Aggiorna l’amministratore se il guasto si risolve da solo o peggiora.
Il gruppo di messaggistica dei condomini
I gruppi di messaggistica sono utili per avvisarsi a vicenda, ma non sostituiscono la segnalazione all’amministratore. Attenzione a non pubblicare dati personali di altri condomini o foto che li ritraggono.
In affitto
Chi vive in affitto può segnalare i guasti delle parti comuni all’amministratore, ma è opportuno informare anche il proprietario, soprattutto se il guasto riguarda il proprio alloggio o genera danni (casa in affitto: chi paga le riparazioni).
Le situazioni che vediamo più spesso
La luce delle scale spenta da settimane. Tutti pensavano che qualcun altro avesse segnalato. Una email con foto e indicazione del piano: temporizzatore sostituito in pochi giorni.
La macchia nell’androne. Infiltrazione dal soffitto dell’androne segnalata solo a voce. Dopo mesi, intonaco caduto. Segnalazione scritta con foto, ricerca della perdita dalla colonna e riparazione.
Il portone che non si chiudeva. Portone aperto giorno e notte per un chiudiporta rotto. Segnalazione all’amministratore, che aveva un fabbro di fiducia: regolazione in giornata.
La colonna che rigurgitava. Acqua di scarico che risaliva dal lavello dei piani bassi. Segnalazione urgente e intervento di disotturazione della colonna.
L’amministratore irraggiungibile. Perdita importante da una tubazione comune in cantina di sabato sera. Chiusura della valvola generale, chiamata al pronto intervento per mettere in sicurezza, documentazione e comunicazione scritta all’amministratore.
Quanto costa
| Voce | Chi paga di solito |
|---|---|
| Riparazione delle luci delle scale | Condominio |
| Regolazione del chiudiporta del portone | Condominio |
| Disotturazione della colonna di scarico comune | Condominio, salvo responsabilità individuate |
| Riparazione dell’elettroserratura del cancello | Condominio |
| Messa in sicurezza urgente anticipata da un condomino | Rimborsabile se urgente e documentata |
Le ripartizioni dipendono da regolamento, tabelle e caso concreto (perdita in condominio).
Domande frequenti
Posso segnalare un guasto per telefono?
Sì, soprattutto se urgente, ma conviene sempre inviare anche una comunicazione scritta.
L’amministratore deve rispondere entro un tempo preciso?
Non c’è un tempo unico: dipende dall’urgenza e dal tipo di intervento.
Posso chiamare io l’idraulico per un guasto comune?
Solo per spese davvero urgenti, documentando tutto; altrimenti rischi di non essere rimborsato.
Chi segnala deve pagare l’intervento?
No, se il guasto riguarda le parti comuni: la spesa è ripartita tra i condomini.
Anche l’inquilino può segnalare?
Sì, e conviene informare anche il proprietario.
Come dimostro di aver segnalato?
Con email, PEC, raccomandata o messaggi sul portale dell’amministratore, conservandone copia.
Servizi collegati a questa guida
Altre guide utili
- Casa a misura di animale: i rischi con elettricità, acqua, porte e balconi
- Casa allagata: cosa controllare dopo
- Infiltrazione d’acqua nel punto luce: sicurezza elettrica, causa e ripristino
- Condominio senza amministratore: come gestire guasti e urgenze
- Assicurazione casa e danni da acqua: come funziona
- Casa in affitto: cosa controllare prima di entrare